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Analizamos cada terreno de manera integral, considerando su infraestructura, normativa local, contexto y potencial de desarrollo. Identificamos oportunidades y definimos el mejor uso posible. A partir de allí, desarrollamos el proyecto en todas sus etapas, desde la idea inicial hasta su ejecución.
La pregunta con la que empieza un desarrollo de tierras no es cuántos lotes entran. Es qué conviene que sea ese terreno. Y esa respuesta no se supone: sale de cruzar cuatro cosas concretas —la infraestructura disponible y la que requiere, la normativa municipal que define qué se puede hacer, el mercado local y regional que define qué puede funcionar y ser una oportunidad, y los objetivos del propietario.
De ese cruce queda determinado el mejor uso posible para ese terreno en particular.
Una vez definido, lo desarrollamos integralmente: planos urbanos, planos de infraestructura, gestión municipal, factibilidades, estudios técnicos y ejecución de obra. Un solo equipo desde el primer análisis hasta que el desarrollo funciona.
Se puede contratar entero o solo la etapa que haga falta.
El estudio tiene sedes en CABA, Viedma y Las Grutas, pero la obra está donde está el terreno. Cuando el predio queda lejos, armamos equipo con profesionales de la zona: arquitecto o ingeniero matriculado en la jurisdicción, agrimensor, gestor y contratistas locales.
Nosotros conducimos el análisis, el master plan y la documentación; el equipo local pone la matrícula, la presencia diaria en la oficina técnica del municipio y el conocimiento del mercado y de la mano de obra del lugar. En un desarrollo de tierras eso no es un detalle logístico: acorta los tiempos de trámite, baja costos y evita el error de proyectar con precios y sistemas constructivos que en esa zona no existen.
Ya trabajamos así en Río Negro, Entre Ríos, Buenos Aires, La Pampa y Paraguay.
Y sobre eso, los objetivos del propietario: qué espera obtener, en cuánto tiempo y con qué capacidad de inversión. Es un dato del problema, no la conclusión.
Estos son los caminos que suelen aparecer. Cuál corresponde no se decide de antemano: se decide con los números del estudio.
Algunos de los productos posibles. El análisis define cuál —o cuáles, si conviene un esquema mixto por etapas.
Decir "barrio" todavía no dice nada. El producto se termina de definir con el perfil de usuario: quién compra, para qué y con qué presupuesto. De ahí bajan todas las demás decisiones, y son las que hacen que el desarrollo se venda o se quede parado.
Un barrio de primera vivienda, uno de fin de semana y uno de chacras no comparten casi ninguno de estos números.
El mejor uso se construye cruzando lo que el predio puede dar, la infraestructura disponible, lo que el municipio permite y hacia dónde va la región. De ese cruce salen los lineamientos básicos del desarrollo, y de los lineamientos sale la agenda de trabajo.
De los datos al mejor uso, y del mejor uso a la obra.
Todo el bloque de análisis se lee bajo un criterio de sustentabilidad: la tierra tiene que seguir funcionando después de vendido el último lote.
Definido el producto, el desarrollo avanza por una secuencia con etapas técnicas y comerciales que corren en paralelo.
Secuencia de trabajo del estudio.
En paralelo, la línea comercial:
Mirado desde lejos, todo desarrollo de tierras es el mismo ciclo, y el último eslabón es el que suele quedar afuera: un desarrollo no termina cuando se vende, termina cuando funciona.
Manzanas dispuestas para que la mayoría de los lotes admita una construcción con buena orientación norte. Es una decisión de tablero que no cuesta un peso más y que condiciona el consumo energético del desarrollo entero durante toda su vida útil.
Cunetas verdes, retardadores y superficies permeables en vez de entubar todo. Baja el costo de la infraestructura pluvial y evita el problema que aparece cinco años después, cuando la tierra se llena de techos y pavimento.
Especies nativas o adaptadas, elegidas por porte y hoja según la orientación de la calle: caducas donde hace falta sol de invierno, perennes donde hay que frenar viento.
Equipamiento y espacio verde a menos de cinco minutos a pie desde cualquier lote. Es lo que decide si el desarrollo se camina o se recorre siempre en auto.
Corredores que conectan los sectores verdes entre sí y con el entorno, en lugar de plazas aisladas. En Puerto Campo, ese criterio articula el viñedo, la costa y las áreas comunes.
Aldea Vitivinícola de Mar Puerto Campo · San Antonio Este
Estancia Paraíso · urbanización sustentable, Concordia
Desarrollo Sustentable El Botánico · Trenque Lauquen
Placemaking Plaza Nogales
Urbanización RN1 · General Conesa
Urbanización J. Falcón · Paraguay
Por el análisis. Se cruzan cuatro cosas: la infraestructura existente y la que se puede llevar, la normativa municipal que define qué se puede hacer, el mercado local y regional que define qué se puede vender, y los objetivos del propietario. De ese cruce salen las oportunidades y el mejor uso posible. Recién después se dibuja. Empezar por el master plan sin ese paso es dibujar una hipótesis.
Sí, la gestión municipal es parte del servicio: ordenanzas, presentaciones ante el municipio y los organismos provinciales, y seguimiento de los expedientes hasta la aprobación. Además, la propuesta preliminar se conversa con el municipio antes de invertir en documentación completa, que es lo que evita rehacer todo después.
Cuando el terreno queda lejos de nuestras sedes, la gestión la llevamos junto a profesionales matriculados y gestores locales: nosotros ponemos el proyecto y el criterio, ellos la matrícula, la presencia y el trato cotidiano con la oficina técnica.
Sí. Trabajamos en toda la Argentina y ya lo hicimos en Río Negro, Entre Ríos, Buenos Aires, La Pampa y Paraguay. El esquema es siempre el mismo: el estudio conduce el análisis, el master plan y la documentación, y se arma un equipo local con arquitecto o ingeniero matriculado en la jurisdicción, agrimensor, gestor y contratistas de la zona.
Eso baja costos, acorta los tiempos de trámite y suma el conocimiento del mercado y de la mano de obra locales, que en un desarrollo de tierras vale tanto como el proyecto.
No. El producto sale del análisis, no de una idea previa. Según la tierra, la zona y la demanda, el mejor uso puede ser un barrio residencial o de chacras, un parque industrial o logístico, un desarrollo comercial o de servicios, uno turístico, uno productivo, o un esquema mixto por etapas. Nuestro trabajo es que esa decisión esté fundada antes de invertir en documentación.
Se define el perfil de usuario —quién compra, para qué y con qué presupuesto—, y de ahí bajan las demás decisiones: la medida y el mix de lotes, el frente mínimo, la densidad, el estándar y las amenidades, el sistema constructivo más adecuado al clima y a la mano de obra de la zona, el reglamento de edificación y las etapas de venta. Un barrio de primera vivienda, uno de fin de semana y uno de chacras productivas no comparten casi ninguno de esos números.
Planos urbanos —master plan, traza, amanzanamiento y replanteo—, planos de infraestructura de agua, cloaca, energía, alumbrado y pluviales, gestión y tramitación municipal, factibilidades técnica, urbana y económica, estudios técnicos de agrimensura, curvas de nivel, suelos e impacto ambiental, y la dirección y ejecución de la obra. Se puede contratar el paquete completo o solo la etapa que haga falta.
Porque es la que define el techo del proyecto. La distancia al agua, a la cloaca, a la red eléctrica y al camino pavimentado, y la capacidad que tienen esas redes hoy, determinan cuántos lotes son viables, cuánta inversión hay que hacer antes de vender el primero y en qué etapas conviene hacerla. Un terreno bien ubicado con la infraestructura lejos puede ser peor negocio que uno más chico con los servicios en la puerta.
Sí, en paralelo al master plan: concepto e imagen, marca, logos, videos e identidad, y después showroom, web, contenidos y eventos. El producto urbano y su relato se diseñan juntos, porque lo que se vende es la idea del desarrollo antes de que el desarrollo exista.
Con los dos. Hicimos urbanizaciones privadas como Estancia Paraíso en Concordia y Puerto Campo en San Antonio Este, y trabajo público de espacio urbano como el Placemaking de Plaza Nogales, la puesta en valor del centro de San Antonio Este y el Plan Base de Sierra Grande.
El análisis de mejores usos y las factibilidades toman entre tres y seis semanas. El master plan preliminar, entre uno y tres meses según la superficie y la complejidad normativa. La documentación completa para aprobación y la ingeniería de detalle dependen del organismo que interviene y suelen sumar entre tres y ocho meses más.
Sí. En varios desarrollos proyectamos, además del master plan, los prototipos de vivienda y el club house o equipamiento común, de modo que el criterio de eficiencia baje del urbanismo a la construcción.
Mandanos dónde está el terreno, cuántas hectáreas son y qué tenés pensado. Respondemos con una primera lectura de usos posibles, sin cargo.
